상가건물 임대차보호법 받아 보상받고 퇴거한 후기 (법에 대한 다양한 해석)

상가에서 영업을 하고 있는데 다양한 이유로 우리는 퇴거 요청을 받는 경우가 있습니다

사실 청천벽력같은 일이 아닐 수 없습니다

 

한 개인이 상대하기에 건물주는 참 어려운 상대 입니다

그도 그럴것이 건물주 같은 경우 보통 변호사 상담을 마치고 통보를 하기 때문입니다

 

그래서 여기서 먼저 드리고 싶은 말씀은 이것 입니다

 

건물주, 건물주 변호사 말이 100% 다 맞다는 없습니다

 

그것을 이겨내고 투쟁하여 자신의 재산을 지키려면 자기 스스로 물론 이 글도 도움이 되겠지만

더 많이 찾고 더 많이 조사하고 더 많이 발로 뛰는 수 밖에 없습니다

 

저또한 그랬습니다

(아무 공인중개사 찾아가서 상담 좀 받고 싶다고 여러 명을 찾아 다녔습니다)

 

또한 개개인의 상황이 다 다르기 때문에 꼭 이글에 맞추실 필요도 없습니다

본인의 컨디션 조건에 따라 대응을 하시면 됩니다

 

그럼 글을 시작해보겠습니다

반드시 자신의 권리를 지키시길 바라겠습니다 ! 투쟁!

건물주 퇴거 통보

가족 중에 한 분이 장사는 잘하고 있던 와중 갑자기 건물주에게 연락이 왔습니다

건물이 재개발 예정이라 매도가 되었고 퇴거를 해야 한다고 했습니다

 

사실 멘붕이 왔습니다

 

우선은 건물주들은 보통 변호사 상담을 다 마치고 연락을 한 경우가 많기 때문에

속칭 계산기를 다 뚜드리고 임차인들을 만나기 때문입니다

 

우선 당황했지만 건물전체가 밀리는 점

옆 건물, 다른 옆 건물들도 알고 보니 건설사에서 팔았기 때문에

우선은 긍정적으로 생각하고 건물주를 만났습니다

 

건물 건물주 1차 미팅

건물주와 1차 미팅을 시작했습니다

건물주는 우선 계약을 한지 10년이 다 되어 가는 점을 강조했고

 

이 부분을 집요하게 이야기 했습니다

 

하지만 중간에 명의를 변경하여 어머니 이름 앞 가게를 딸 이름으로 바꾼

계약서를 새로 썼기 때문에 서로 생각하는 부분이 달랐습니다

 

건물주는 계속해서 감가상각과 노후화 등을 이야기하였고

저희는 갑작스러운 퇴거에 솔직히 당황스러움만 내비쳤습니다 

 

이때 부터 저희는 정신없이 상담을 받고 자료를 찾아봤습니다

 

상가 무료법률상담

각 지역마다 무료법률상담센터가 잘 되어 있습니다 (전화상담)

 

1차 미팅 후 이렇게 있으면 안 될 거 같았기에 무료법률상담센터를 먼저 찾기 시작했습니다

 

우선 무료법률상담센터 특징은 사실 명확하게 정확한 답을 주지 않고

한 문제에 대해서 법리적 해석을 다르게 하시는 분들이 많았습니다

 

그렇기 때문에 약간은 부족하다는 느낌을 많이 받았습니다

 

상가 부동산 방문

의외로 부동산 방문에서 부동산 소장님들에게 정보를 많이 얻고 지식을 많이 얻었습니다 (최소 10군데는 돌아다닌거 같습니다)

 

길 가다가 보이는 부동산은 한 번씩 들어가 여쭤보고 질문했습니다

 

사실 공인중개사 분들이 건물에 관한 지식이 빠삭한 분들이 중간중간 있기 때문에

의외로 돈을 안 들이고 상담을 받을 수 있었습니다

 

(친절하게 말씀해 주신 공인중개사 분들에게 감사합니다)

 

지인 변호사 상담

다급했기 때문에 한 다리 건너 변호사 지인에게도 전화로 물어보았습니다

 

변호사답게 계약서 효력에 대한 부분을 집중적으로 말씀해 주셨고 이에 저희도 약간은 생각이 많아졌습니다

 

소송을 하게 되면 판사에 따라 생각하는 게 다르기 때문입니다

 

건물 건물주 2차 미팅

그전에 개인적으로 생각을 정리도 하고 가족끼리 의견도 나눴습니다

건물은 8층이었습니다

 

각 층마다 상가 건물이 있었고 심지어 저희는 1층이었는데 저희 옆은 오픈한 지 6개월도 되지 않은 집이었습니다

 

우선 그런 집은 100% 상가 건물 임대차보호법을 받기 때문에...

마음은 편안해 보였습니다

 

그럼 이제 저희도 머리를 굴러 굴러 굴러 건물주와 미팅을 하로 갔습니다

 

저희도 부동산, 지인 변호사 찬스, 무료법률상담센터 이야기를 종합하여 임대차계약서를 2018년에 새로 썼기 때문에 건물주가 주장하는 10년이 만기 다 되어간다라는 상가건물 임대차보호법 보호 여부는 말이 안 된다 말했고 건물주는 놀란 표정을 지으며 아무 말도 하지 않았습니다

 

(사실 생각해 보면 이미 자신도 다 알면서... 그렇게 한 거 같았기에.. 괘씸한 부분도 있었습니다)

 

건물주 최종미팅

건물주와 3차례 미팅을 하면서 느낀 점은

건물주도 이 기간 동안 정신도 없고 힘들어하기 때문에

서로 한 발씩 양보한다면 쉽게 일이 처리됨을 알 수 있었습니다

 

최종적으로는 건물주와 미팅을 잘하여 8층 건물 중에 가장 빨리 협의를 할 수 있었고

가족분에게 보상 금액을 돌려줄 수 있었습니다

 

물론 악질이거나 당초 말도 안 되는 금액을 부르는 건물주라면

법적으로 하는 수밖에 없습니다

 

 

상가건물 임대차 보호법

식당이나 장사를 하시는 분들이라면 상가건물 임대차 보호법을 알고 계셔야 합니다

 

상가건물 임대차 보호법의 주요 내용은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우에는

대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다

이 부분이 핵심입니다

 

그렇다면 여기에서 일정 보증금 이하의 임차인에서 일정 보증금은 얼마를 말할까요?

 

서울 특별히 9억 원

부산 6억 9천만 원

광역시 5억 4천만 원

그 밖에 지역 3억 7천만 원

 

즉 보증금이 이 금액 이하면 보호를 받는 것입니다

그럼 어떤 보호를 받는지 간단하게 설명드리자면..

 

대항력

대항력이란 임차인이 제삼자, 즉 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 그 밖의 상가건물에 관해 

이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다

 

우선변제권

우선변제권이란 상가 건물이 경매에 부쳐졌을 때 건물소유자의 다른 일반채권자들보다 상가임차인이 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 말합니다

 

존속기간

이 기간은 10년으로 하고 있습니다

 

즉, 정리하자면 10년이 넘으면 보호를 받지 못합니다 ㅜ

 

 

(상가 임대차 관련 많이 하는 질문들...)

 

만약 상가임대차보호법 10년 차라면?

10년 차라면 사실 건물자가 나가라고 하면 결론은 알아본 바 답이 없습니다

무조건 나가야 합니다

물론 건물주가 나가지 말라고 하면 계속 장사를 하면 좋겠죠

 

그래서 건물주와 사이가 안 좋거나 불안한 사장님들은 7년 차 8년 차에

맥시멈으로 장사를 올린 뒤 탈출을 하거나 팔 생각을 한다고 합니다 

미리미리 준비하는 게 뭐든지 좋은 거 같습니다

 

상가임대차보호법 처벌

임대인이 아무 이유 없이 갱신요구를 거절하더라도 형사처벌은 하지 못합니다

하지만 이와 동시에 아무 이유 없이 갱신요구를 거절할 수 없기 때문에 계속해서 상가를 임대하여

사용하시면 됩니다

 

상가임대차보호법 묵시적 갱신

임대인이 임대차 기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니 한 때에는 그 기간이 종료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다

 

이때 상가임대차보호법 묵시적 갱신 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다

 

상가임대차보호법 건물철거 재건축 경우

법원은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’ 등의 사유로 ‘목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 하고 있습니다 ㅜ

 

 

이상 글을 마치며...

사실 지금 이 글을 읽으시는 분들이 가장 황당하고 힘든 시기 일 것 입니다

힘드시겠지만 반드시 장사를 하시는 분들이라면 멘탈 잡고 이겨내셔야 합니다

이 방면 저 방면 이 지인 저 지인 모두 연락을 취해 도움을 받고 준비를 하셔야 합니다

 

솔직하게 본인이 판단하에도 상가 임대차 보호를 받지 못하거나 아니면 합의금을 받고 나가야 한다는 계산이 나왔다면 주저하지 마시고 빠르게 또 움직여서 새로 장사 할 곳도 알아 보셔야 합니다

 

이 2가지가 동시에 진행이 되셔야 합니다 (건물주 대응 + 새로운 가게 알아보기)

 

새로 장사를 알아 보는데 큰 도움이 될만한 글을 드리며 글 마치겠습니다

 

상권분석을 하는 글인데 약간만 투자하시면 새로운 가게를 구하시는데 아주 큰 도움이 되실 겁니다

 

힘내시고 화이팅입니다...!

 

2024.03.28 - [생활정보] - 상권분석방법 프랜차이즈 장소선정 오픈업 활용하기

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